공동임차인 한 명이 나간다면｜계약 변경과 보증금 정리

011. 함께 사는 사람과 계약서의 임차인은 같지 않을 수 있습니다

두 사람이 월세와 보증금을 나눠 냈더라도 계약서에는 한 사람만 임차인으로 적혀 있을 수 있습니다. 반대로 두 사람 모두 임차인으로 서명했다면 한 사람이 이사하는 일에 두 사람의 계약상 지위가 함께 걸립니다. 먼저 원래 계약서와 변경 문서를 펴고 임대인·임차인 이름, 서명, 보증금, 월세와 계약기간을 확인하세요.

이 글은 A와 B가 공동임차인인 집에서 A가 나가고 B가 남으며, C가 새로 들어오려는 상황을 중심으로 설명합니다. A만 임차인이고 B는 단순 동거인인 경우, 방별로 각자 계약한 경우, 기숙사·공공임대·전대차에는 같은 결론을 그대로 적용할 수 없습니다. 계약 명칭뿐 아니라 실제 체결 경위와 약정을 함께 봐야 합니다.

A가 전출하거나 C가 전입신고를 했다고 임대차계약의 이름이 자동으로 바뀌지는 않습니다. 주민등록에 관한 절차와 임대인에게 주장할 계약상 권리·의무는 다른 확인 대상입니다. ‘열쇠를 넘겼다’, ‘관리실에 알렸다’, ‘월세를 C가 보냈다’는 기록만으로 A의 책임이 끝났다고 정리하지 마세요.

처음 확인할 질문은 ‘누가 나가나요?’보다 ‘어떤 계약에서 누구를 어떤 지위로 바꾸려 하나요?’입니다. 기존 계약은 유지하면서 A를 C로 바꿀지, A를 빼고 B만 남을지, 기존 계약을 끝내고 새 계약을 할지를 먼저 나누면 돈의 흐름도 정리하기 쉽습니다.

022. 임대인의 동의와 네 사람의 변경 내용을 같은 문서로 맞춥니다

민법 제629조는 임대인의 동의 없는 임차권 양도를 제한하고, 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 동거인끼리 새 입주자를 구했다는 사실과 임대인이 계약 당사자 교체에 동의했다는 사실은 다릅니다. ‘C가 같이 살아도 된다’는 말이 A의 계약상 지위와 책임을 모두 없애 준다는 뜻인지도 확인해야 합니다.

A·B·C와 임대인에게 변경안을 함께 보여 주고, 누가 언제부터 임차인이 되는지, 종전 계약의 어느 조항이 유지되는지 적습니다. 대표로 연락하는 사람이 있다면 다른 사람을 대신해 계약 변경·보증금 정산까지 합의할 권한이 있는지 확인하세요. 관리인이나 중개인의 전달만 받았다면 임대인의 의사와 권한을 별도로 맞춥니다.

기존 계약 전체를 끝내려는 경우에는 또 다른 문제가 생깁니다. 민법 제547조는 계약 당사자 한쪽이 여러 명일 때 해지·해제를 원칙적으로 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하도록 정합니다. 한 공동임차인이 보낸 퇴거 통지만으로 전체 계약이 끝났다고 생각하지 마세요. 일부 당사자만 바꾸는 합의와 전체 계약 종료는 구분해 검토할 일입니다.

임대인이 동의하지 않는 상황에서 내부 정산과 C의 입주를 먼저 끝내면 이후 계약 변경이 어긋날 수 있습니다. 동의 여부가 남아 있다면 송금·입주·열쇠 인계의 조건과 불성립 시 처리를 먼저 협의하세요. 예외적인 사정이 있는 무단 양도 사건까지 일률적으로 무효나 즉시 퇴거라고 단정하는 것도 피해야 합니다.

033. C가 A에게 준 돈과 임대인이 보관한 보증금을 나눕니다

가상으로 보증금 2,000만 원을 A와 B가 1,000만 원씩 마련했고, 임대인은 여전히 2,000만 원을 보관하고 있다고 해보겠습니다. C가 A에게 1,000만 원을 보냈다면 C와 A 사이에서 돈이 이동한 것이지, 임대인이 A에게 보증금을 반환하고 C에게 새로 받은 거래가 저절로 생긴 것은 아닙니다.

따라서 이체내역에 ‘보증금’이라고 적는 것만으로 끝내지 않습니다. A가 받는 돈의 성격, C가 어떤 지위를 넘겨받는지, 계약 종료 때 임대인이 누구에게 어떤 방식으로 반환할지를 연결해야 합니다. 임대인에게 보증금을 다시 보내는 방식이라면 종전 금액 반환과 신규 수령의 실제 내역을 별도로 확인합니다.

1,000만 원은 이 사례의 내부 출연액일 뿐 법이 보장하는 ‘A 몫’이 아닙니다. 이미 낸 월세, 미납 비용, 별도 약정과 반환채권의 성격에 따라 정산이 달라질 수 있습니다. 임대인에 대한 보증금 반환권을 단순히 2분의 1씩 잘라 가진다고 가정하지 마세요.

공동임차인 한 사람의 합의 권한도 중요합니다. 대법원 2021다264253 판결의 상가 공동임차 사건에서는 한 사람이 다른 사람들의 관여 없이 별도 운영채무를 보증금에서 공제하기로 한 합의를 원칙적으로 다른 사람에게 미칠 수 없다고 보며 대리권 등을 더 심리하도록 했습니다. 이 사건의 보증금 성격을 모든 주택에 그대로 적용할 수는 없지만, 대표 한 명의 동의로 모두의 정산이 끝났다고 보아서는 안 된다는 점을 살필 수 있습니다.

044. ‘월세를 반씩’이라는 약속과 임대인에 대한 책임은 다릅니다

민법 제616조의 공동차주 연대의무는 제654조에 따라 임대차에도 준용됩니다. 공동임차인의 차임 등 의무는 원칙적으로 연대하여 부담하는 문제이므로, A와 B가 내부적으로 절반씩 내기로 했다는 이유만으로 임대인에게도 각자 절반까지만 책임진다고 말할 수 없습니다. 임대인과 별도로 책임 범위를 정한 약정이 있는지도 읽어야 합니다.

A가 빠지는 합의에는 앞으로 발생할 차임뿐 아니라 이미 생긴 미납액을 어떻게 할지 나누어 적습니다. C가 ‘지난 비용도 제가 낼게요’라고 A에게 말한 것만으로 임대인이 A를 더 이상 청구하지 않기로 한 것은 아닙니다. 민법 제454조도 채무자와 제3자의 채무인수에 채권자의 승낙이라는 조건을 둡니다. 새 사람이 지급하기로 했는지, 기존 사람을 책임에서 놓아주기로 했는지를 구별하세요.

예를 들어 교체일은 10월 15일인데 관리비 고지서는 월말에 나온다면, 15일까지 사용분을 무엇으로 계산하고 언제 정산할지 정할 수 있습니다. 사진으로 계량기 수치를 남기거나 고지서 기간을 대조하는 방법을 협의하되, 모든 항목을 반드시 날짜로 나눠야 한다는 공식으로 만들지는 않습니다.

벽지 손상이나 가구 파손도 확인된 상태와 비용 책임을 나눠 기록합니다. A가 나가기 전에 방·공용공간을 B·C와 확인하고 기존 사진과 비교하면 누가 언제 발견한 상태인지 남길 수 있습니다. 사진을 찍었다는 사실이 부담액 합의나 임대인의 원상회복 청구 포기를 뜻하지는 않습니다.

055. 변경 합의와 내부 정산서에 서로 다른 내용을 적습니다

임대인까지 확인하는 변경 문서에는 주택과 원래 계약을 특정하고, 변경 전후 임차인, 효력 발생일, 유지·변경되는 보증금·차임·기간, 종전 채무 처리와 반환권자 내용을 넣습니다. 형식상 ‘이름만 수정’했다고 생각했는데 종전 계약 종료나 보증금 전액 수령 문구가 들어 있으면 돈의 실제 흐름과 어긋납니다.

A·B·C의 내부 정산에는 누가 누구에게 얼마를 언제 보내는지, 어떤 비용을 이미 반영했는지, 아직 미확정인 관리비 등을 누가 언제 확인하는지 적습니다. 임대인이 반환하지 않은 돈을 ‘임대인으로부터 보증금 전액 수령’으로 적지 않고, 아직 받지 않은 송금은 ‘완료’가 아니라 지급 예정 조건으로 남겨야 합니다.

• 기존 계약의 주소·계약일과 변경 당사자의 신원·서명 권한
• 계약 변경 효력일과 실제 퇴거·입주·열쇠 인계일
• 임대인이 보관 중인 보증금 총액과 나중의 반환 상대방
• A에게 지급할 내부 정산액의 산식·지급자·수령자·조건
• 변경 전 미납 채무, 미확정 고지분, 시설 상태의 처리 범위
• 변경이 성립하지 않거나 예정 송금이 안 될 때의 후속 처리

문서와 첨부 정산표는 모두 같은 최종본을 보관하고, 원래 계약서를 버리지 않습니다. 계좌 명의와 실제 송금 완료 내역을 대조한 뒤 영수 확인을 남기세요. 이 목록은 협의 항목을 빠뜨리지 않기 위한 정리이며, 당사자·금액만 넣으면 권리 이전이 완성되는 법정 서식은 아닙니다.

066. 대출·보증과 권리 보호는 교체 전에 따로 확인합니다

전세자금대출이나 반환보증이 있다면 계약 당사자 변경을 처리하는 기관에도 먼저 확인합니다. 임대인이 교체에 동의했다고 금융기관의 채무자 변경이나 보증의 대상 변경까지 승인된 것은 아닙니다. 기존 채무자, 보증 가입자, 반환채권의 양도·질권 등 별도 약정을 가지고 변경 가능 여부와 필요한 절차를 문의하세요.

점유·주민등록·확정일자는 보증금 보호와 연결되므로 나가는 사람의 전출일만 맞추고 끝내지 않습니다. 남는 B와 들어오는 C 각각에게 어떤 권리가 유지되거나 새로 갖춰져야 하는지 실제 계약 구조에 맞춰 확인해야 합니다. 기존 확정일자가 있다는 이유만으로 C에게 같은 순위가 자동 보장된다고 생각하지 마세요.

임대인은 A가 계속 책임져야 한다고 하고 A·C는 인수가 끝났다고 주장하거나, 보증금이 압류된 사실을 알게 됐다면 내부 송금을 더 진행하기 전에 개별 법률상담을 받는 것이 좋습니다. 기존 계약·변경안·보증금 및 월세 이체·대출 및 보증 약정·각자의 답변을 같이 가져가면 빠진 동의와 남은 책임을 확인하기 쉽습니다.

마지막에는 계약상 당사자 변경, 내부 돈 정산, 열쇠와 공간 인계, 행정·금융 절차를 각각 완료했는지 확인하세요. 어느 한 칸의 완료를 다른 칸의 완료로 대신하지 않는 것이 핵심입니다. 일반 법률정보만으로 개별 계약의 책임 해소나 보증금 회수를 확정할 수는 없습니다.