집주인이 바뀌면 전세보증금은 누구에게 돌려받나

01대항력이 있었다면 새 소유자가 반환채무를 이어받는 것이 원칙입니다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인이 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있도록 합니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원은 이 요건을 갖춘 주택이 양도되면 새 소유자가 임대차계약의 권리·의무 일체와 보증금 반환채무를 승계하고, 원칙적으로 종전 임대인은 임대차관계에서 빠진다고 판시했습니다.

따라서 계약서의 임대인 칸에 A가 적혀 있어도, 대항력 있는 전세계약 중 주택 소유자가 B로 이전됐다면 계약 만료 뒤 반환을 요구할 기본 상대는 B입니다. A가 매매대금에서 보증금 상당액을 공제했는지, B에게 현금을 넘겼는지는 임차인이 계약서 한 장으로 확인할 수 없는 매도인·매수인 사이 정산 문제입니다. 이것만으로 임차인에게 ‘A에게만 받으라’거나 ‘B에게는 못 받는다’고 단정할 수 없습니다.

여기서 ‘전세’는 보증금을 맡긴 일반적인 주택임대차를 뜻합니다. 등기된 전세권, 신탁 주택, 경매에서 소멸·인수되는 권리 등은 별도 구조이므로 이 결론을 그대로 붙이지 않습니다.

02전입일만 보지 말고 대항력 발생일과 소유권 취득일을 나란히 놓으세요

가상 사례로 9월 1일 입주·전입신고, 9월 2일 대항력 발생, 9월 30일 B에게 소유권 이전등기, 11월 30일 계약 종료라고 가정해 보겠습니다. 다른 쟁점이 없다면 종료 때 보증금 반환 상대는 B가 원칙입니다. 보증금 2억 원을 A와 B가 매매 잔금에서 어떻게 계산했든 임차인의 반환청구 금액이 그 내부 정산만으로 바뀌지 않습니다.

반대로 B의 취득 뒤에야 주택 인도와 주민등록을 마쳤거나, 실제 거주·전입이 끊겼다면 위 사례와 결론을 같게 적지 마세요. 계약서, 전입일이 드러나는 자료, 실제 점유 자료, 새 등기사항증명서의 소유권 이전일을 한 장에 놓고 대항요건이 취득 전에 갖추어졌는지 확인합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련해 따로 중요하지만, 제3조 제1항의 대항력 요건을 설명할 때 주택 인도와 주민등록 대신 넣는 항목은 아닙니다.

• 계약서의 주택 주소·보증금·기간과 현재 등기상의 같은 주택·소유자를 맞춘다
• 입주·전입 날짜와 새 소유자의 소유권 취득일을 각각 기록한다
• 기존 임대인·새 임대인의 연락과 보증금 반환 관련 문구를 원본으로 보존한다

03새 임대인을 원하지 않는다는 이의는 ‘옛 집주인에게 문의’와 다릅니다

대법원 2021다251929 판결은 임차인이 주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 임대인 지위 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기하면 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있다고 봤습니다. 그러나 단순히 A에게 보증금을 돌려 달라고 물었거나 A와 B 모두에게 지급을 요구했다는 사정만으로 반드시 유효한 이의가 되지는 않습니다. 누구에게 어떤 취지로 언제 도달했는지를 살펴야 합니다.

이의가 가능한지, 그 결과 어느 임대인에게 얼마를 청구할지에는 양도 사실을 안 날과 의사표시 내용이 중요합니다. 새 소유자의 자력이 불안하다는 이유로 뒤늦게 ‘A에게도 받겠다’고 적어 놓으면 양쪽이 자동으로 연대 책임을 진다고 생각하지 마세요. 이미 보낸 문자·내용증명과 받은 답을 지우지 말고, 새 이의나 해지 통지를 보내기 전 법률 상담으로 효과를 확인하는 편이 안전합니다.

04만기에는 상대방·금액·주택 인도 순서를 함께 남기세요

만기 전에는 새 소유자 B에게 계약서상 종료일과 보증금, 반환받을 계좌, 주택 인도 예정일을 문자나 서면으로 알려 회신을 남깁니다. B가 ‘A에게서 보증금을 못 받았다’고 말하면 매도인·매수인 간 정산 사정과 임차인에 대한 반환채무를 구분해 달라고 요청하세요. 다만 미납 차임·원상회복 범위 같은 별도 공제 다툼까지 이 글 하나로 확정할 수는 없습니다.

예시의 11월 30일 만기에 B가 보증금 반환을 미룬다면, 열쇠를 먼저 넘기고 주택을 완전히 비울지까지 자동으로 결정하지 마세요. 보증금 반환과 주택 인도의 이행관계, 계속 점유와 임차권등기 등 보전조치가 필요한지는 현재 상황에 따라 검토해야 합니다. 이삿날 실제 열쇠·출입카드 인계가 남았다면 아래 공개 글에서 수령자와 인계기록을 정리할 수 있지만, 반환 의무자가 누구인지는 이 글의 대항력·승계 판단으로 먼저 확인합니다.

• B에게 만기·보증금·인도 예정일과 반환 방법을 문서로 알린다
• B의 답에서 ‘반환 주체’와 ‘지급 일정·공제 주장’을 나눠 보존한다
• 이의·대항력·특수 권리가 다투어지면 계약서·등기·전입·연락기록을 가지고 상담한다