부동산 중개보수 견적｜거래금액·주택 유형·부가세 확인

01같은 원룸이라도 주택과 오피스텔의 계산표는 다릅니다

매물 광고에 적힌 ‘원룸’이나 실제 거주한다는 사실만으로 주택 요율을 고르지 마세요. 중개대상물의 건축물대장상 용도와 확인·설명 자료를 바탕으로 어떤 구분을 적용했는지 중개사에게 먼저 물어봅니다. 주택 매매표와 주택 임대차표도 서로 다릅니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택 외 오피스텔 중 전용면적 85㎡ 이하이며, 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 등의 요건을 모두 갖춘 경우를 별도로 다룹니다. 면적만 맞거나 ‘주거용’이라고 불린다는 이유로 그 요건을 모두 충족했다고 보지 않습니다.

주택과 사무소 소재지가 다른 시·도라면 사무소가 있는 시·도 조례가 기준입니다. 예를 들어 집은 다른 지역에 있고 중개사무소가 서울에 있다면 집 주소만 보고 해당 지역 계산표를 선택하지 않습니다. 아래 주택 예시는 서울 조례가 적용되는 경우이며, 내 거래에는 어느 조례를 썼는지 견적에 함께 적어 달라고 요청하세요.

주택과 상가가 섞인 건축물 등은 면적에 따른 별도 구분이 있을 수 있습니다. 용도나 적용 구분이 다투어지면 임의로 가장 낮은 표를 고르기보다 건축물 자료와 중개사 설명을 관할 등록관청에 확인하는 편이 좋습니다.

02월세는 먼저 100배로 계산하고, 5천만원 미만일 때만 70배로 다시 계산합니다

전세는 보증금을 거래금액으로 봅니다. 보증금 외에 월세가 있는 임대차는 먼저 ‘보증금 + 월세 × 100’을 계산합니다. 이 합계가 5천만원 미만이면 다시 ‘보증금 + 월세 × 70’을 사용합니다. 정확히 5천만원인 경우는 ‘미만’에 포함되지 않습니다.

가령 보증금 1천만원에 월세 30만원이면 첫 계산은 1천만원 + 30만원 × 100 = 4천만원입니다. 5천만원 미만이므로 실제 보수 계산에 쓸 거래금액은 1천만원 + 30만원 × 70 = 3,100만원으로 다시 정합니다. 월세에 70을 곱한 다음에도 보증금은 더해야 합니다.

반면 보증금 1천만원에 월세 40만원이면 첫 계산이 정확히 5천만원입니다. 여기서는 70배로 바꾸지 않고 5천만원을 사용합니다. 같은 보증금에 월세만 조금 달라져도 환산 방식과 요율 구간이 함께 달라질 수 있으므로, 견적에는 결과 숫자뿐 아니라 원래 보증금·월세와 산식을 남기는 것이 좋습니다.

이 금액은 중개보수 계산을 위한 환산 거래금액입니다. 보증금에 실제로 추가 납부할 돈이나 집값, 세금 계산에 공통으로 쓰는 금액이 아닙니다. 또한 월 관리비까지 무조건 월세에 더하는 계산을 하지 말고, 계약서의 차임과 관리비를 어떻게 구분했는지 확인하세요.

03서울 주택 예시는 ‘요율 계산액’과 ‘한도액’ 중 작은 쪽을 봅니다

서울 공식 요율표에서 주택 임대차는 거래금액 5천만원 미만에 0.5%·한도 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만에 0.4%·한도 30만원, 1억원 이상 6억원 미만에 0.3%를 안내합니다. 다른 구간이나 매매 거래는 해당 표를 별도로 확인해야 합니다.

아래는 모두 서울 조례가 적용되는 주택 임대차의 가상 예입니다. 세금과 별도 실비는 포함하지 않았고, 실제 협의액이 아닌 보수 상한을 계산했습니다.

세 번째 예처럼 곱셈 결과가 36만원이어도 해당 구간의 한도액이 30만원이면 주택 보수 상한은 30만원입니다. ‘0.4%니까 36만원’에서 멈추지 마세요. 다만 요건을 갖춘 오피스텔 임대차에 주택의 30만원 한도를 그대로 옮겨 적용해서도 안 됩니다. 같은 거래금액이라도 물건 구분이 먼저인 이유입니다.

상한요율은 기본요금이나 고정 청구액이 아닙니다. 법령은 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의하여 결정하도록 정합니다. 온라인 계산기에 협의 요율을 넣지 않았을 때 나온 금액을 이미 합의한 최종액으로 받아들이지 마세요.

04협의한 보수와 부가세 포함 총액을 두 칸으로 나눕니다

견적에서 ‘보수 30만원’이 세금 별도인지 포함인지 먼저 확인하세요. 서울 공식 안내는 중개보수의 부가가치세가 별도라고 설명합니다. 그러나 이미 세금 포함 총액으로 제시하고 합의한 금액에 다시 같은 세금을 중복해서 더하지 않도록, 공급가액·세액·합계가 어떻게 구성됐는지 서면으로 받는 것이 중요합니다.

국세청 안내상 일반과세자는 10% 세율을 적용합니다. 일반과세 중개사무소와 보수를 세금 별도 25만원으로 합의했다는 가상 조건이라면 부가세 2만5천원을 더한 합계는 27만5천원입니다. 이 예는 모든 견적에 무조건 10%를 추가하라는 뜻이 아니라, 세금 별도 보수와 세액을 구분하는 계산 예입니다.

간이과세자라는 설명을 들었다면 해당 사무소의 과세유형과 견적의 부가세 처리, 발급 증빙을 확인하세요. 국세청의 업종별 부가가치율을 반영한 간이과세자 납부세액 계산은 사업자의 세금 계산 방식입니다. 이를 곧바로 모든 고객에게 추가 청구하는 고정 세율로 바꾸어 적용하지 않습니다. 금액에 이견이 있으면 사업자등록 정보와 실제 견적을 가지고 국세상담센터 126 또는 관할 세무서에 확인합니다.

같은 거래에서 임대인과 임차인에게 각각 보수를 받을 수 있다는 규정도 한쪽이 양쪽 비용을 무조건 부담한다는 뜻은 아닙니다. 내가 의뢰한 업무의 보수인지 다른 사람 비용을 대신 내기로 한 약정인지 나누어 확인하세요. 중도퇴거 합의금이나 이사비를 같은 ‘복비’ 항목에 섞으면 법정 보수와 비교하기 어려워집니다.

05계약 전 견적에는 계산 근거와 지급 약속까지 남깁니다

전화로 총액만 듣고 끝내기보다 문자·이메일·견적 문서 등 다시 확인할 수 있는 방식으로 항목을 나누어 받으세요. 다음 표는 개인 확인용 목록이며 법정 서식을 대신하지 않습니다.

지급 시기는 당사자의 약정을 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 계약금을 보내는 날과 잔금을 치르는 날이 다르면 중개보수 지급일도 따로 합의하세요. 문의 예시는 ‘거래금액 산식과 적용 표, 협의 보수, 부가세 포함 총액 및 지급일을 나누어 알려 주세요’처럼 구체적으로 만들 수 있습니다.

권리관계 확인 등에 든 실비를 별도로 청구한다면 무슨 업무에 든 비용인지, 누구에게 청구할 수 있는 항목인지, 영수증 등 근거가 있는지 확인합니다. 중개보수에 ‘수고비’ 같은 이름을 추가했다고 법정 한도와 무관한 돈이 되는 것은 아닙니다. 계산이 맞지 않을 때는 상대방의 의도를 추측하기보다 다른 숫자나 적용 구분을 표시하여 정정을 요청하세요.

06지급 뒤에는 견적·입금·영수증의 금액을 맞춥니다

계약서와 중개대상물 확인·설명서, 최종 보수 합의, 이체 내역 또는 카드전표·현금영수증을 함께 보관합니다. 영수증의 사무소 상호·사업자등록번호·거래일·금액이 실제 거래와 맞는지 확인하세요. 개인 메모의 ‘세금 포함’과 발급된 증빙의 합계가 다르면 발급처에 차이를 문의합니다.

국세청은 부동산 중개 및 대리업을 현금영수증 의무발행업종에 포함합니다. 해당 사업자가 건당 거래금액 10만원 이상을 현금으로 받으면 소비자가 요청하지 않아도 발급해야 하며, 이 10만원 기준에는 부가세가 포함됩니다. 지급 전에 발급에 필요한 정보를 공식 창구로 전달하고, 다른 사람의 개인정보를 임의로 쓰지 마세요.

과다 청구가 의심되면 물건 구분, 거래금액, 적용 조례, 요율·한도액, 실제 합의액 중 어느 부분이 다른지 먼저 정리합니다. 보수 한도 문제는 중개사무소 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에, 세금·현금영수증 문제는 국세청에 각각 확인할 수 있습니다. 계약 취소나 중개사의 책임을 둘러싼 분쟁은 계산만으로 결론낼 수 없으므로 개별 상담이 필요합니다.

자료 확인일은 2026년 9월 27일입니다. 이 글은 계약 전 견적을 검토하는 일반 정보이며, 특정 거래의 보수 청구권이나 세무처리를 대신 확정하지 않습니다. 내 거래의 최종 판단에는 실제 계약과 중개 의뢰·합의 내용이 함께 필요합니다.