전월세 중도퇴거 합의｜새 임차인·중개비·반환일 분리

01기간이 남은 계약과 법정 갱신 계약은 출발점이 다릅니다

처음 정한 계약기간이 남아 있는데 이직·통학·주택 구입 등 개인 사정으로 나가려는 경우, 이사 희망일을 알렸다는 것만으로 계약이 그날 끝나는 것은 아닙니다. 계약서의 중도해지 특약과 별도의 해지 사유가 있는지 먼저 봅니다. 그런 근거가 없다면 임대인과 기간을 앞당겨 끝내는 합의를 해야 합니다. 임대인이 조기 종료에 동의하지 않은 상태에서 이삿짐만 옮기면 계약과 차임 문제가 남을 수 있습니다.

반면 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 같은 법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차에도 이 해지 규정이 적용됩니다. 새 계약서가 있거나 없다는 사실만으로 유형이 정해지지는 않습니다.

따라서 모든 월세 계약에 ‘3개월 전에 말하면 된다’고 적용하거나, 법정 갱신 계약에서도 새 임차인을 구해야만 해지가 가능하다고 생각하지 않습니다. 이미 법에 따라 종료될 수 있는 날보다 더 일찍 끝내려는 협의라면 그 앞당기는 조건을 따로 정합니다. 일반적인 합의 재계약은 구체적인 갱신 경위와 해지 약정을 살펴야 합니다.

이하의 합의 항목은 일반 주택 전월세의 조기 종료 협의를 위한 것입니다. 임대인의 의무 위반이나 주택을 사용할 수 없는 사정에 따른 해지, 공공임대 등 별도 제도가 적용되는 계약은 해지 사유와 절차를 먼저 검토해야 하며 개인 사정의 이사와 같은 조건으로 처리하지 않습니다.

02‘새 세입자를 구하면’은 소개·계약·잔금 중 어느 단계인가요

집을 보겠다는 사람이 나타난 것, 임대인이 그 사람과 새 임대차계약을 체결한 것, 새 임차인이 잔금을 지급하고 입주하는 것은 서로 다른 단계입니다. 후보자의 연락처를 전달했다는 것만으로 세 단계가 모두 끝났다고 볼 수 없습니다. 기존 임대차를 언제 끝내기로 했는지 그 합의에 연결해야 합니다.

임대인이 ‘새 임차인을 구하면 보내주겠다’고 했다면 어떤 보증금·월세와 입주일로 모집할지, 임대인이 계약 조건을 언제 확정할지부터 물으세요. 기존 임차인은 후보자를 소개할 수 있지만, 그 사람의 보증금·월세나 계약 체결 여부를 임대인을 대신해 확정할 권한까지 당연히 갖는 것은 아닙니다.

조기 종료의 조건을 새 계약 체결로 정했는지, 새 보증금 잔금 수령까지로 정했는지도 구체화합니다. 새 계약이 나중에 취소되거나 잔금 지급이 늦어질 때 기존 계약과 반환 약속이 어떻게 되는지 빠져 있으면 다시 다툴 수 있습니다. ‘새 임차인이 안 들어오면 그때 협의’만 남기지 말고 그 경우의 종료일·차임·반환일도 가능한 범위에서 함께 정하세요.

방문 협조와 계약 승계도 다릅니다. 집을 보여 줄 시간·연락 창구·열쇠 관리 방법을 정하되, 임대인의 동의 없이 후보자에게 먼저 집을 사용하게 하거나 기존 계약을 넘긴 것으로 처리하지 않습니다. 실제 새 계약의 당사자와 기존 계약을 종료할 당사자가 각각 무엇에 동의했는지가 중요합니다.

03이사 날짜 한 칸에 종료·인도·반환을 모두 넣지 않습니다

이삿짐을 빼는 날과 계약이 끝나는 날은 같을 수도, 다를 수도 있습니다. 계약이 끝나는 날에도 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 함께 맞춰야 할 별도 이행입니다. 다음 항목을 각각 적고 서로 다른 날짜를 정했다면 그 사이 비용과 주택 관리도 정리합니다.

‘10월 31일 퇴거’만 적은 문서라면 31일까지 월세를 낸다는 뜻인지, 31일에 보증금도 준다는 뜻인지 답이 빠져 있을 수 있습니다. 종료와 정산에 관한 합의인지, 단지 이사 예정일을 확인한 메시지인지도 구별하세요. 중개사가 전달한 일정은 실제 임대인·임차인이 확인한 최종 일정과 맞춰 두는 편이 좋습니다.

04중개보수 의무와 조기 종료를 위한 비용 합의는 별개입니다

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 보수를 받는 구조를 정합니다. 대법원 2023다252162 판결도 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자는 별도 지급 약정 등 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 중개보수 지급 의무를 지지 않는다고 설명합니다. 단순히 ‘먼저 나가는 사람이니까’라는 이유만으로 새 계약의 중개보수가 자동으로 기존 임차인의 법정 채무가 되는 것은 아닙니다.

다만 이 원칙이 조기 종료를 위해 비용을 부담하기로 한 합의까지 없애 주는 것은 아닙니다. 생활법령정보의 중개보수 부담 안내는 임대인이 새 임차인 주선이나 비용 부담을 조기 종료의 조건으로 제시하는 경우를 별도 합의의 문제로 설명합니다. 반대로 임대인이 요구했다는 사실만으로 임차인이 그 조건에 이미 동의한 것도 아닙니다.

먼저 비용을 청구하는 사람이 중개사인지 임대인인지, 새 계약의 중개를 누가 의뢰했는지, 기존 계약이나 해지 협의에 지급 약속이 있는지 나누어 봅니다. 임차인이 중개사에게 직접 별도 업무를 의뢰한 경우도 그 내용과 약정을 확인해야 합니다. ‘중개비는 무조건 임대인 부담’ 또는 ‘중도퇴거자는 양쪽 복비를 모두 부담’이라는 일률적인 결론은 피합니다.

부담하기로 협의한다면 ‘복비 일체’ 대신 새 계약의 어느 쪽 비용을 어느 한도까지 부담하는지, 세금 포함 여부, 지급할 상대와 시점, 새 계약이 체결되지 않거나 취소될 때의 처리를 적습니다. 임대인에게 지급할 조기 종료 합의금인지 중개사에게 지급할 보수인지도 표시하세요. 중개보수의 법정 한도와 산정 내역은 별도로 대조하며, 이름을 합의금으로 바꿨다는 이유로 모든 청구가 정당해지는 것은 아닙니다.

05‘새 보증금으로 돌려준다’는 자금 계획과 반환 약속을 구별합니다

임대인이 새 임차인의 보증금으로 반환할 계획이라고 설명할 수 있습니다. 그러나 그 설명만으로 기존 임차인이 반환 지연을 언제까지 받아들이기로 한 것인지 알 수 없습니다. 이미 정한 반환기일의 자금 마련 방법을 설명한 것인지, 새 잔금 수령 자체를 조기 종료·반환의 조건으로 합의하자는 것인지 문장을 나누어 확인합니다.

예를 들어 원래 만료일이 다음 해 3월인 계약을 2026년 10월 31일에 끝내기로 협의한다고 가정해 봅니다. ‘새 임차인 유무와 관계없이 10월 31일 종료하고 그날 주택 인도와 동시에 보증금을 반환한다’는 합의와 ‘새 임차인의 잔금 지급이 완료되는 날 조기 종료한다’는 합의는 다릅니다. 뒤의 문장에서는 아직 새 계약이 없으면 종료일이 달력에 확정되지 않을 수 있습니다.

조건부 합의를 택한다면 후보 모집의 기한, 조건 성취 여부를 알릴 사람, 불성립 때 적용할 기존 계약과 비용 처리를 함께 협의합니다. 특정 날짜를 최종 기한으로 추가할지 역시 양쪽이 정할 내용이며, 임차인이 혼자 날짜를 적었다고 임대인의 반환 약속이 생기는 것은 아닙니다. 일정이 불확실한 상태라면 확정된 종료로 오해해 새집 잔금·이사 일정을 고정하지 않는 것이 좋습니다.

보증금 반환과 주택 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 실제로 만날 시각과 입금 확인·열쇠 인계를 연결해 정하세요. 반환받지 못한 상태에서 먼저 인도하거나 전출해야 하는 사정이 생겼다면 별도 권리 보전 검토가 필요합니다. 임차권등기명령은 임대차 종료와 미반환 등 요건을 살펴야 하며, 신청만 한 상태와 등기를 마친 상태도 다릅니다.

06월세는 마지막 계산일과 이미 낸 금액까지 맞춥니다

차임 계산을 끝낼 날짜를 합의했다면 그 날짜를 포함하는지, 한 달의 일부는 어떤 방식으로 계산할지 적습니다. ‘이삿날까지’라고만 하면 짐을 뺀 날과 열쇠를 넘긴 날이 다를 때 다시 해석해야 합니다. 새 임차인의 사용 시작일도 대조해 기존 임차인에게 청구하는 기간을 분명히 설명받으세요.

계산 예로 월세 60만원을 10월 1일부터 말일까지 선납했고, 합의에 따라 10월 20일까지 20일분만 부담하며 실제 달력 일수 31일로 나누기로 정했다고 가정합니다. 부담액은 600,000원×20÷31로 약 387,097원이고, 이미 낸 금액과의 차이는 약 212,903원입니다. 이는 당사자가 정한 계산방식의 가상 예이지 모든 월세에 법으로 고정된 일할 공식은 아닙니다.

월세가 매월 15일부터 다음 달 14일까지인 계약이라면 달력의 1일을 자동으로 출발점으로 삼지 않습니다. 선납 월세의 반환인지 보증금에서 뺄 미납 월세인지 돈의 방향도 적으세요. 반올림 방법과 최종 합의액까지 남기면 하루 차이 또는 같은 월세의 이중 공제를 줄일 수 있습니다.

관리비·전기·가스 등은 월세와 다른 부과기간일 수 있으므로 월세 일수에 같은 비율을 일괄 적용하지 않습니다. 사용 종료 지침과 고지 자료로 정산할 항목을 구분합니다. 아직 확인하지 않은 수리비까지 ‘퇴거 비용’으로 한꺼번에 확정하지 말고, 대상·근거·금액에 합의된 부분과 남은 쟁점을 나누세요.

07합의서는 새 계약 조건이 아니라 기존 계약의 종료를 완성해야 합니다

주택 주소·동호수, 기존 계약일과 계약기간, 임대인·임차인을 먼저 특정합니다. 대리인이 협의했다면 조기 종료와 보증금 정산까지 합의할 권한을 확인합니다. 이후에는 다음 내용을 실제로 동의한 범위에서 채우고, 최종 문서와 첨부 정산표를 양쪽이 같은 버전으로 보관합니다.

• 기존 계약을 언제, 어떤 조건으로 앞당겨 끝내는지
• 새 임차인의 소개·계약·잔금 중 어떤 단계가 조건인지, 불성립·지연 때 어떻게 처리하는지
• 차임의 마지막 계산일·일할 방식·선납 또는 미납 정산액
• 중개 관련 비용의 명목·부담자·수령자·금액 또는 한도·지급 조건
• 반환할 보증금, 인정한 공제, 미확정 항목과 별도 정산 기한
• 주택 상태 확인과 인도, 입금 확인·열쇠 인계를 진행할 일시와 방법
• 추가로 남는 청구나 의무, 최종 합의일과 당사자 확인

연락 문장은 먼저 제안인지 최종 합의 확인인지 구분해 쓸 수 있습니다. ‘조기 종료를 요청하며, 종료일 ○일·차임 계산 종료일 ○일·반환 및 인도일 ○일·비용 부담 ○조건을 제안합니다. 아직 정해지지 않은 항목은 ○입니다’처럼 시작하면 희망 일정이 이미 합의된 것으로 섞이지 않습니다. 상대방이 어떤 항목을 수락하거나 수정했는지 받은 뒤 최종본을 맞춥니다.

종료에는 동의했지만 수리비에는 이견이 남았다면 그 상태를 문서에도 남깁니다. 아직 입금되지 않은 보증금까지 ‘전액 반환 완료’라고 표시하거나, 따로 정산할 돈이 있는데 ‘모든 채권·채무 없음’으로 한꺼번에 끝내는 문장은 실제 처리와 맞지 않습니다. 일부 지급은 그 금액의 수령 기록으로, 남은 지급 약속은 잔액과 날짜로 구분하세요.

08합의가 멈췄다면 상대가 거절한 조건부터 좁힙니다

임대인이 ‘안 된다’고 답하면 조기 종료 자체를 거절한 것인지, 반환 날짜가 어려운 것인지, 후보자의 계약 조건이나 비용에 이견이 있는지 나누어 묻습니다. 날짜만 바꾸면 되는 상황과 해지 권한 자체를 다투는 상황은 다음 행동이 다릅니다. 합의가 성립하지 않았다면 현재 유효한 계약과 법에 따른 의무가 무엇인지 먼저 확인해야 합니다.

상담이 필요할 때는 원계약과 갱신 자료, 조기 종료를 요청한 날짜, 임대인의 답변, 후보자 진행 단계, 비용 제안, 원하는 종료·반환 일정을 한 장에 정리합니다. 대한법률구조공단 등 주택임대차 상담에서 ‘누가 복비를 내나요’ 한 문장만 묻기보다 종료 유형과 실제 약속을 함께 제시하면 다툼의 대상을 분명히 할 수 있습니다.

마지막으로 합의 문서를 받은 날과 실제 이행이 끝난 날을 구별해 보관하세요. 보증금 입금, 합의한 비용 지급, 주택 인계와 남은 정산까지 각각 완료됐는지 확인해야 중도퇴거 협의가 마무리됩니다.