이사 전 입주 하자 사진｜누수·곰팡이·파손 기록법

01짐을 들이기 전 상태를 남기는 것이 출발점입니다

전월세로 새집을 인수할 때는 가능하면 이삿짐이나 큰 가구가 들어오기 전에 집 상태를 확인합니다. 입주 청소나 도배가 예정돼 있다면 작업 전과 후를 구분해 기록하세요. 처음부터 있던 자국과 나중에 발견한 자국을 비교할 기준을 남기는 것이 목적이지, 모든 흔적을 당장 누군가의 잘못으로 확정하는 과정은 아닙니다.

열쇠를 아직 인도받지 않았거나 기존 세입자가 거주 중이라면 임의로 들어가 촬영하지 않습니다. 임대인·현재 거주자와 확인 시간을 정하고, 촬영 범위를 협의하세요. 사람이 사는 공간의 서류·가족사진·개인 물품이 불필요하게 담기지 않도록 주의합니다.

이 글의 목록과 촬영 순서는 기록을 정리하기 위한 실무 예시입니다. 법정 하자검사 양식이나 전문 진단을 대신하지 않습니다. 신축 분양 아파트의 사업주체 하자보수 기간과 접수 절차를 일반 전월세의 수리 협의에 그대로 적용하는 안내도 아닙니다.

02계약의 약속과 현장 상태를 나란히 놓습니다

계약서 특약, 옵션 목록, 입주 전 수리 약속을 먼저 모읍니다. 중개를 통해 계약했다면 받은 중개대상물 확인·설명서도 함께 봅니다. 공인중개사법 시행령 제21조는 수도·전기·가스·배수 등 시설물과 벽면·바닥면·도배의 상태를 확인·설명 항목으로 두고 있습니다.

서류에 ‘정상’으로 설명된 부분과 실제 관찰한 상태가 다르면 해당 항목을 표시해 확인을 요청합니다. 다만 서류의 한 단어만으로 숨어 있는 하자의 원인이나 책임자가 확정되는 것은 아닙니다. ‘입주 전 보수 예정’이라는 약속은 어떤 부위를 어느 수준으로, 언제까지 마치는 것인지 구체화하세요.

방 이름과 부위에 번호를 붙이면 사진과 대화를 쉽게 연결할 수 있습니다. 예를 들어 현관 E, 거실 L, 안방 B1, 작은방 B2처럼 정하고 ‘B1-01 창문 오른쪽 벽지’라고 적습니다. 번호 체계는 자유롭지만 사진 파일명과 목록에서 같은 번호를 계속 쓰는 것이 중요합니다.

03누수·곰팡이·파손은 보이는 사실부터 적습니다

현관에서 시작해 거실, 방, 주방, 욕실, 발코니 순으로 이동하면 빠뜨린 공간을 찾기 쉽습니다. 벽·바닥·천장, 문과 창, 제공된 옵션을 구분해 살피되 분전반 내부나 보일러 배관을 열어보는 식의 분해 점검은 하지 않습니다. 손이 닿지 않는 높이나 가구 뒤는 억지로 접근하지 말고 미확인으로 남기세요.

젖은 자국을 봤다면 ‘윗집 배관 누수 확정’보다 ‘안방 천장에 갈색 자국, 촬영 당시 물방울은 보이지 않음’처럼 관찰 내용을 씁니다. 검은 점이 보이면 위치와 범위를 기록하고 원인 확인을 요청하세요. 사진만으로 결로·누수·생활습관 중 하나를 단정하기 어렵습니다.

작동 확인은 안전하고 허용된 범위에서 합니다. 문이나 창이 걸리면 힘으로 밀어 정상인 것처럼 만들지 말고 걸리는 구간을 남깁니다. 전기 부위에 물기가 있거나 가스 냄새가 나면 사진을 더 찍는 것보다 접근 중단과 관리 담당자·전문가에게 알리는 일이 먼저입니다.

04전체·위치·근접 사진을 한 묶음으로 보관합니다

문제 부위만 아주 가까이 찍으면 어느 방 어느 벽인지 다시 찾기 어렵습니다. 먼저 방 전체가 보이는 사진, 창·문 등 기준물이 함께 나오는 위치 사진, 흔적을 확인할 근접 사진을 묶어 남깁니다. 크기를 보여줘야 한다면 표면을 손상시키지 않는 범위에서 자 등을 함께 둘 수 있습니다.

영상은 방과 부위를 연결하거나 개폐 이상처럼 움직임을 설명할 때 보조적으로 사용합니다. 빠르게 휘둘러 촬영한 긴 영상 하나보다 항목별 사진과 짧은 관찰 메모를 함께 두는 편이 찾기 쉽습니다. 촬영 중 타인의 대화나 생활 장면이 불필요하게 포함되지 않도록 합니다.

원본 파일은 그대로 보관하고, 화살표·번호·개인정보 가림을 넣은 전달용 사본은 따로 만듭니다. 밝기나 색을 크게 바꾸면 실제 상태와 다르게 보일 수 있으므로 과도한 보정은 피하세요. 촬영 날짜를 메모하고 파일의 원래 정보도 보존하되, 사진 날짜 표시 하나가 법적 책임을 결정해 준다고 생각하지 않습니다.

주소·동호수, 촬영일, 촬영 단계가 보이는 폴더를 만들어 계약자료와 함께 보관합니다. 메신저로 압축된 사진만 남기지 말고 본인 저장소에 원본을 백업하세요. 공개 게시판에는 상세 주소나 계약 당사자의 개인정보가 담긴 파일을 올리지 않습니다.

05사진 목록을 임대인에게 보내고 확인을 요청합니다

휴대전화에 사진이 있다는 사실과 임대인이 그 상태를 통지받았다는 사실은 다릅니다. 발견한 항목을 목록으로 묶어 계약상 임대인 또는 확인된 관리 담당자에게 전달하고, 임대인에게 전달됐는지도 확인하세요. 생활법령정보가 설명하는 민법 제634조는 수리가 필요한 때 임대인에게 지체 없이 알리도록 하며, 임대인이 이미 아는 경우는 예외로 둡니다.

메시지에는 발견일, 사진 번호, 보이는 상태, 확인받고 싶은 내용을 씁니다. ‘집이 엉망이니 다 고쳐 주세요’보다 위치와 요청이 구체적인 편이 답변을 받기 쉽습니다. 답변이 없다면 통화로 확인을 요청하고 이후 합의된 내용을 글로 정리해 다시 공유할 수 있습니다. 응답이 없다는 이유만으로 모든 항목에 동의했다고 처리하지 않습니다.

이 문구는 실제 확인한 항목에 맞춰 고쳐 쓰세요. 원인을 아직 모른다면 ‘누수로 판단된다’보다 관찰 사실과 점검 요청을 분리합니다. 발송 내용, 첨부 파일, 답변 날짜를 함께 저장하면 이후 어떤 항목을 언제 알렸는지 다시 확인할 수 있습니다.

06수리 약속은 범위·일정·비용·출입으로 나눕니다

수리하기로 했다면 ‘알아서 해준다’는 답변을 구체적인 일정으로 바꿔 확인합니다. 원인 점검만 하는지, 젖은 부분 복구까지 하는지, 업체는 누가 부르는지, 비용은 어떻게 처리하는지 구분하세요. 집을 비우는 동안 작업해야 한다면 출입할 사람과 시간, 열쇠 인계 방법도 협의합니다.

임대인의 수선의무는 주택을 계약 목적대로 사용할 수 있는 상태와 관련됩니다. 생활법령정보는 사용을 방해하지 않고 적은 비용으로 쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제와, 수리하지 않으면 계약에 따른 사용이 어려운 문제를 구분합니다. 모든 자국이 임대인의 전면 교체 대상이거나, 반대로 입주 때 발견한 문제는 모두 세입자 부담이라고 단정할 수 없습니다.

큰 하자 때문에 입주 일정을 바꾸거나 비용 부담에 이견이 생겼다면 사진뿐 아니라 계약, 사전 설명, 점검 결과를 함께 확인하고 개별 상담을 받으세요. 사진을 보냈다는 이유로 공사를 일방적으로 크게 진행하거나, 월세·잔금을 임의로 공제할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 당장 위험한 상태라면 기록 완성보다 안전 확보와 신속한 통지가 우선입니다.

07인수와 수리 뒤에도 같은 위치에서 다시 확인합니다

약속한 보수가 끝나면 처음과 같은 위치에서 사진을 찍어 전후를 연결합니다. 도배나 실리콘을 새로 했다는 사실과 원인 문제가 해결됐다는 사실은 같지 않을 수 있습니다. 눈으로 확인한 완료 상태, 아직 남은 문제, 업체가 안내한 추가 관찰 사항을 각각 기록하세요.

미확인 항목은 ‘이상 없음’으로 표시하지 않습니다. 예를 들어 전기가 연결되지 않아 옵션 작동을 못 봤다면 ‘외관만 확인, 작동 미확인’이라고 남기고 확인할 시점을 협의합니다. 목록의 상태를 확인 요청·일정 합의·작업 완료·재확인 중처럼 나누면 아직 끝나지 않은 항목을 놓치기 어렵습니다.

입주 후 새 흔적을 발견하면 최초 사진과 비교하고 발견일을 따로 적습니다. 처음 목록에 없었다고 언제나 새 세입자의 과실이 되는 것도, 입주 직후라고 언제나 기존 하자로 인정되는 것도 아닙니다. 원인과 시점에 이견이 있으면 원본, 통지·답변, 점검·수리내역을 묶어 설명하는 것이 필요합니다.

퇴거할 때는 이 기록을 당시 상태와 비교하는 자료로 활용할 수 있습니다. 다만 보증금 차감이나 원상회복 범위는 계약과 손상 원인 등 구체적인 사정을 검토해야 합니다. 사진 기록을 책임 확정서처럼 사용하기보다 서로 같은 상태를 확인하는 출발점으로 보관하세요.