전월세 특약 작성｜수리·청소·반환 약속을 구체화

01특약부터 늘리기 전에 계약서의 수리·종료 칸을 봅니다

특약은 구두로 나눈 약속을 계약의 다른 조건과 연결해 적는 곳입니다. ‘입주 전 수리’라고 특약에 쓰면서 본문의 수리 필요 시설은 ‘없음’으로 표시하거나, 완료일을 서로 다르게 적으면 어느 약속을 이행해야 하는지 불분명해집니다. 먼저 빈칸과 선택 항목을 채우고 필요한 세부 내용을 덧붙이는 편이 좋습니다.

법무부가 제공하는 주택임대차 표준계약서(2023.10.6. 개정)는 제3조에서 입주 전 수리 대상·시기·미수리 시 처리를, 제4조에서 계약 중 수선과 비용 부담을, 제9조에서 종료 시 주택과 보증금의 반환을 나눕니다. 특약에서도 이 구분을 유지하면 ‘입주 전 청소’와 ‘퇴거 때 원상회복’이 섞이는 일을 줄일 수 있습니다.

아래 문구는 내용을 구체화하는 가상 예시이지 모든 집에 그대로 적용할 법정 문안은 아닙니다. 실제 대상과 금액·날짜를 정하고 본문의 지급·인도 일정에 맞춰 고쳐야 합니다. 아직 합의되지 않은 사항은 합의한 것처럼 적지 말고 서명 전에 남은 쟁점으로 정리하세요.

02한 약속을 여섯 칸으로 풀면 빠진 조건이 보입니다

‘집주인이 알아서 해준다’는 말에는 누가 업체를 부르는지, 어느 부분까지 고치는지, 비용을 먼저 낼 사람은 누구인지가 빠져 있습니다. 담당자를 단순히 ‘부동산’이라고 쓰면 중개 연락 역할과 실제 이행 책임도 섞입니다. 임대인·임차인 중 약속을 이행할 당사자를 먼저 적고 업체 선정과 연락 업무를 별도로 나누세요.

합의한 뒤에도 업체 견적이 늘거나 작업 범위가 바뀔 수 있습니다. 추가 공사는 누가 사전에 승인하고 어떤 기록을 남길지까지 정하면 처음 약속을 무제한 공사 승인처럼 해석하는 일을 피할 수 있습니다. ‘포함’과 ‘별도’를 구별하는 것이 긴 문장보다 중요합니다.

03수리 약속은 위치·작동 상태·비용을 한 문장 묶음으로 만듭니다

가상의 2026년 10월 16일 인도 계약에서 안방 창문 잠금장치를 고치기로 했다면 다음처럼 내용을 나눠 쓸 수 있습니다. ‘안방 창문 수리’만 적으면 손잡이만 바꾸는지, 창틀 전체를 바꾸는지 기대가 달라질 수 있습니다.

여기에 지연 때의 연락 시점과 처리도 붙여야 합니다. 예를 들어 ‘임대인은 정해진 기한 내 완료가 어렵다고 알게 되면 즉시 임차인에게 알리고, 인도 전에 대체 일정과 비용 처리 방식을 서면으로 정한다’고 협의할 수 있습니다. 반드시 입주 전에 끝나야 하는 필수 설비라면 ‘나중에 협의’만 남기지 말고 인도·잔금 일정에 미치는 영향까지 계약 전에 정하세요.

표준계약서 제3조에는 기한까지 수리하지 않았을 때 보증금·차임에서 수리비를 공제하는 선택 항목이 있습니다. 이는 당사자가 처리 방식을 합의하도록 둔 칸입니다. 양식에 선택지가 있다는 사실만으로 모든 임차인이 임의로 공사한 금액을 잔금이나 월세에서 뺄 수 있다는 뜻은 아닙니다. 공제를 택하면 대상 비용, 산정 자료와 정산 방법도 연결해 적어야 합니다.

04청소는 작업 목록과 제외 항목을 함께 적습니다

‘입주 청소 완료’는 작업 범위와 완료 수준이 모호합니다. 임대인이 업체를 부르는지, 임차인이 부른 뒤 비용을 받는지부터 다릅니다. 주방·욕실·바닥 등 구역별로 합의하고, 도배 교체나 누수 원인 보수처럼 청소와 다른 공사는 따로 떼어 씁니다.

실제 계약에서는 작업 구역과 제외 항목을 집 상태에 맞게 조정합니다. 이미 거주자가 있는 집이면 빈집이 되는 시점과 출입 가능 시간을 작업 일정에 반영해야 합니다. 임차인이 직접 발주하기로 했다면 사전 승인할 견적, 임대인 부담 범위, 영수증 전달 후 지급 기한도 적습니다.

입주 전 청소 합의가 퇴거 때의 정액 청소비 동의까지 뜻하는 것은 아닙니다. 퇴거 청소비를 별도로 정하려면 언제 어떤 상태에서 누가 얼마를 부담하는지 다른 항목으로 다루세요. ‘청소비 등 일체’처럼 불명확한 문구로 예상하지 못한 비용까지 묶지 않는 편이 좋습니다.

05보증금 반환일에는 주택 인도와 정산 확인을 연결합니다

표준계약서 제9조는 계약이 종료되면 주택 반환과 보증금 반환을 동시에 하도록 정리합니다. 반환 약속을 쓸 때는 날짜만 적지 말고 만나는 시각, 반환받을 계좌의 확인 방법, 열쇠·제공 물품의 인계, 공과금 정산 자료를 연결하세요. 새 임차인이 구해져야 한다는 막연한 조건에 반환일을 맡기지 않도록 초안을 살펴봅니다.

이 예시는 정산 방식까지 구체화하려는 문구입니다. 실제로 공제할 수 있는 비용과 금액이 이미 확정됐다고 전제하지 않습니다. ‘나중에 정산’이라는 이유로 보증금 전액을 무기한 남겨 두는 문구나, 이견이 있는 항목까지 ‘모두 합의’로 표시하는 문구가 끼어 있는지도 따로 봅니다.

반환 약속을 적어도 상대방의 자금 사정이나 미이행 가능성이 사라지지는 않습니다. 반환이 실제로 지연된 경우 주택 인도·이사·권리 보전의 판단은 별도 문제입니다. 이 예시만 믿고 보증금을 받기 전에 무조건 열쇠부터 넘기거나 모든 이의를 포기하는 확인서에 서명하라는 뜻은 아닙니다.

06계약 중 수리는 통지·승인·지급을 분리합니다

민법 제623조는 임대인이 계약 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 두고, 제634조는 수리가 필요한 때 임차인이 지체 없이 알리도록 합니다. 다만 임대인이 이미 알고 있으면 통지의 예외가 있습니다. 계약서에 연락 창구와 긴급 상황의 연락 방법을 남기면 나중에 누구에게 무엇을 알렸는지 정리하기 쉽습니다.

비용은 고장 원인과 수선의 성격을 나누어 다뤄야 합니다. 표준계약서는 노후한 주요 설비와 임차인의 고의·과실에 따른 파손, 간단한 소모품 교체를 구별해 적도록 합니다. ‘모든 수리는 세입자 부담’처럼 한 줄로 쓰기보다 시설과 원인, 부담 범위를 나누는 편이 판단하기 좋습니다.

임차인이 비용을 먼저 내기로 한다면 ‘승인된 견적의 어떤 작업인지, 누구 명의로 결제하는지, 어떤 증빙을 보내고 언제 돌려받는지’를 정합니다. 민법 제626조의 필요비 상환 규정이 있다고 해서 임의로 선택한 모든 교체·개량 비용이 같은 조건으로 인정되는 것은 아닙니다. 지급 문제와 별개로 안전 위험이 있는 상황에서는 증거 사진이나 답변 대기 때문에 필요한 안전 조치를 늦추지 않습니다.

07첨부 목록까지 같은 최종본인지 확인하고 서명합니다

별도 수리 목록이나 사진을 계약 내용과 연결하려면 계약일·주택 표시·목록 이름·페이지 수를 적어 어느 자료인지 구별하세요. ‘사진 참고’만 쓰고 서로 다른 파일을 갖고 있으면 대상이 다시 흐려집니다. 최종 문구와 첨부 목록을 당사자가 함께 확인하고 같은 버전을 보관합니다.

수정한 부분은 누가 언제 무엇을 바꾸기로 했는지 남깁니다. 서명 뒤 한쪽 파일의 문장을 덮어쓰거나 빈칸을 일방적으로 채우지 않습니다. 공사업체 견적과 계약상 부담자가 다르게 적혀 있거나, 특약 기한이 본문의 인도일보다 늦으면 서명 전에 정리할 대상입니다.

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반하면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정합니다. 임차인에게 불리하게 느껴지는 모든 조항이 자동 무효라는 뜻도, 서명한 모든 특약이 법보다 우선한다는 뜻도 아닙니다. 권리 포기, 과도한 위약금, 자동 해제·보증금 공제처럼 결과가 큰 문구는 구체적 계약 상황에 맞는 법률 검토를 받는 편이 좋습니다.