갱신계약 보증금 증액｜계약서와 확정일자 확인

01새 계약서를 썼어도 옛 계약서는 계속 필요합니다

같은 집에서 계속 살며 보증금만 올리는 갱신이라면 보관할 서류는 새 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다. 원계약서는 처음 약정한 보증금과 당시 확정일자를, 갱신 계약서는 늘어난 금액과 새 기간을 보여 줍니다. 어느 계약이 어느 계약을 이어받는지 연결되어야 기존 금액과 증액분을 구별하기 쉽습니다.

대법원 2010다42990 판결은 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서 같은 보증금으로 임대차가 갱신된 사안에서 기존 보증금의 우선변제권이 유지된다고 판단했습니다. 갱신 때 새 확정일자를 받았다고 기존 금액의 순위까지 언제나 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 반대로 늘어난 돈까지 옛 계약의 날짜에 소급하여 보호된다는 뜻도 아닙니다.

집이나 계약 당사자가 달라졌거나 종전 계약을 종료·정산한 뒤 별개의 계약을 맺는 경우까지 같은 결론을 적용하면 안 됩니다. 원계약서를 돌려주거나 폐기하라는 요청을 받으면 새 서류에 서명하기 전에 이유를 확인하세요. 원본은 보관하고, 서명·특약·확정일자 표시가 잘 보이는 사본도 따로 남겨 두는 편이 좋습니다.

021억 원에서 1억 500만 원으로 올랐다면 두 금액을 나눠 봅니다

가령 같은 임대차를 계속 유지하면서 보증금을 1억 원에서 1억 500만 원으로 올린다고 해보겠습니다. 기존 1억 원과 추가 500만 원의 근거 서류·권리 취득 시점을 분리해 정리합니다. 아래는 서류 정리용 가상 예시이며 이 증액률을 요구할 수 있는지까지 판단한 사례는 아닙니다.

확정일자는 계약서가 그 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 갖추는 절차이지 보증금 회수를 보증하는 증서가 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2의 우선변제는 주택 인도와 주민등록 등 대항요건도 함께 요구합니다. 실제 경매에서 받을 금액은 다른 권리와 배당 조건까지 검토해야 하므로, 확정일자 번호 하나로 안전 여부를 끝내 판단하지 않습니다.

03원계약과 증액 사이에 생긴 근저당권을 먼저 살핍니다

원계약 당시 확인한 등기사항증명서만으로 갱신 시점의 권리관계까지 알 수는 없습니다. 보증금을 더 지급하기 전에 현재 등기를 확인하고, 원계약 뒤 새로 설정된 근저당권이나 다른 권리 변동이 있는지 봅니다. 갱신 계약서의 작성일만 바꾸는 것으로 그 사이 생긴 권리를 건너뛸 수는 없습니다.

가상의 순서를 “기존 임차인의 대항요건 취득 → 은행 근저당권 설정 → 보증금 증액 합의”로 놓아 보세요. 대법원 90다카11377 판결은 이런 선후관계에서 뒤에 늘린 보증금 부분으로 선순위 근저당권에 기한 경매의 소유권 취득자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 기존 보증금과 추가 지급할 돈의 위험이 달라지는 이유입니다.

새 담보가 발견되었다면 서류를 어떻게 작성할지만의 문제가 아닙니다. 추가 보증금을 지급할지, 어떤 조건을 합의할지부터 검토할 대상입니다. 이미 가압류·경매 등이 확인되었거나 소유자가 바뀐 경우에는 원계약·등기·갱신 초안을 함께 제시해 구체적인 법률 상담을 받으세요.

04갱신 계약에는 종전 금액·증액분·새 총액을 함께 적습니다

갱신 계약서나 증액 합의서에는 주택의 정확한 표시, 임대인·임차인, 연결되는 원계약 날짜, 기존 보증금, 추가 금액, 변경 후 총액, 지급일, 새 임대차 기간을 구별해 적습니다. “보증금 1억 500만 원”만 있으면 기존에 맡겨 둔 1억 원을 포함한 것인지, 언제 500만 원을 더 주기로 했는지 서류만 보고 판단하기 어렵습니다.

이 문구는 빠진 정보를 찾기 위한 예시입니다. 실제 계약일과 대상 주택을 맞추고 변경되는 조건을 빠짐없이 적어야 합니다. 새 문서의 날짜를 과거로 소급하거나 원계약의 금액을 지워 고치는 방법으로 처리하지 마세요. 계약서에 적힌 증액 지급일과 실제 이체일이 다르면 이체 기록에 실제 지급한 금액·상대방·날짜가 남아 있어야 합니다.

전세대출이나 반환보증을 이용 중이라면 계약서를 고치는 절차와 금융기관·보증기관의 변경 심사는 별개입니다. 보증금이 늘었다고 대출 한도나 보증금액도 자동으로 늘었다고 생각하지 말고 추가 지급 전에 계약 변경을 어떻게 반영할지 해당 기관에 확인합니다.

05신고 기준은 추가 500만 원이 아니라 갱신 후 계약 금액입니다

주택임대차 신고 대상 지역에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약은 신고 대상 여부를 살펴야 합니다. 현행 시행령은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시 및 경기도 관할 군을 신고 지역으로 정합니다. 경기도의 군 지역도 포함되므로 “군이면 모두 제외”라고 판단하지 않습니다. 보증금이나 월세가 바뀌는 갱신과 금액 변화 없이 기간만 연장한 갱신도 구별해야 합니다.

예를 들어 서울의 위 계약은 갱신 후 총보증금이 1억 500만 원이므로 “추가분이 500만 원뿐이라 6천만 원 이하”라고 계산하지 않습니다. 반대로 보증금과 월세가 그대로이고 기간만 연장하는 계약은 신고 제외 유형입니다. 월세로 일부 전환하는 갱신이라면 보증금만 보지 말고 새 월세도 함께 판단해야 합니다.

부동산거래신고법 제6조의2의 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 증액금을 보낸 날이나 갱신 기간이 시작하는 날부터 세는 것이 아닙니다. 서명일·증액 지급일·갱신 시작일을 일정표에 따로 적어야, 두 달 뒤 시작하는 계약을 미리 체결했을 때 신고 시기를 놓치지 않습니다.

신고 대상 금액·지역이 아니어도 증액분의 우선변제를 위한 확정일자는 별도로 갖추어야 합니다. 신고 의무가 없다는 말과 새 확정일자가 필요 없다는 말은 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 주택 소재지 읍·면사무소나 동 주민센터에서 증액 계약서의 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다.

06접수완료·승인완료·확정일자 부여는 같은 표시가 아닙니다

국토교통부의 2025년 12월 사용자 매뉴얼에서 갱신계약 입력 화면은 신규·갱신 구분과 함께 이전 임대료, 계약갱신 요구권 행사 여부를 별도로 받습니다. 실제 계약의 성격에 맞춰 입력하고, 새 총액·종전 금액·체결일·임대차 기간을 제출할 계약서와 대조합니다. 계약을 갱신한 것인지 기존 신고의 오기를 고치는 것인지도 구별해야 합니다.

계약서를 제출해 임대차 신고를 하면 법에서 정한 확정일자 부여의 의제 규정이 적용됩니다. 그러나 계약서 없이 신고를 했다고 확정일자까지 항상 생기는 것은 아닙니다. 공식 매뉴얼 인쇄 38쪽에는 계약서를 첨부하지 않아 확정일자가 부여되지 않은 신고필증 예시가 따로 있습니다. 서명과 계약 내용이 읽히는 파일이 실제로 첨부됐는지 확인하세요.

제출 직후의 “접수완료” 화면만 저장하고 끝내지 않습니다. 매뉴얼 인쇄 36쪽은 담당 공무원의 승인 뒤 “승인완료”와 “신고필증”으로 바뀌어 출력할 수 있다고 안내합니다. 최종 신고필증에서 해당 주택·당사자·갱신 금액이 맞는지, 확정일자 번호가 부여되었는지 확인하고 보관하세요.

계약서를 제출하지 않았거나 확정일자 표시가 없다면 신고가 접수됐다는 사실과 증액분 확정일자 확보를 따로 해결해야 합니다. 관할 주민센터 등 담당 창구에 현재 신고번호와 계약서를 제시해 필요한 절차를 확인합니다. 임의로 같은 신고를 여러 번 넣기보다는 기존 건의 상태와 보완할 자료를 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

07마지막에는 원계약부터 신고필증까지 한 묶음으로 남깁니다

보관 폴더를 “원계약”, “갱신·증액”, “지급”, “신고·확정일자”로 나누면 나중에 필요한 자료를 찾기 쉽습니다. 첫 폴더에는 원계약서와 기존 확정일자 자료를, 둘째에는 양쪽이 확인한 갱신 최종본과 첨부물을 둡니다. 세 번째에는 추가 지급액과 수취인을 확인할 이체 자료를, 마지막에는 새 확정일자 자료와 승인된 신고필증을 둡니다.

서로 다른 버전이 남아 있다면 어느 것이 최종 서명본인지 표시하되 옛 원본을 덮어쓰지 않습니다. 계약서 원본을 분실했거나 실제 거주·주민등록의 연속성에 공백이 있다면 단순히 새 확정일자를 받는 일만으로 해결된다고 보지 마세요. 날짜와 서류의 연결을 정리한 뒤 자신의 권리관계에 맞는 판단을 받는 것이 다음 단계입니다.